Kira Vergisi Hesaplama

Kira Geliri Vergisi Hesaplama Aracı Nedir?

Bu araç, Türkiye’de gayrimenkul kiraya veren gerçek kişilerin ödeyeceği kira geliri vergisini (Gayrimenkul Sermaye İradı) tahmini olarak hesaplamalarına yardımcı olmak amacıyla 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) hükümleri ve Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) açıklamaları esas alınarak hazırlanmıştır. 2025 ve 2026 yılı gelirlerini desteklemekte; yeni yıllar için kolayca güncellenebilmektedir ^[1].

Kira Geliri Vergisi Nedir? Kimler Öder?

GVK’nın 70. maddesi uyarınca taşınmaz mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak adlandırılır ve bu gelirlerin sahibi olan gerçek kişiler kira geliri vergisi mükellefidir. Konut, iş yeri, arsa, arazi, yazlık veya villa gibi her türlü taşınmazdan elde edilen kira geliri bu kapsama girmektedir ^[1].

Kira vergisi; kira gelirinin elde edildiği takvim yılını takip eden yılın Mart ayında beyanname ile beyan edilir ve hesaplanan vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Örneğin 2025 yılında elde edilen kira gelirinin beyannamesi 1–31 Mart 2026 arasında verilir, vergisi ise 2026 Mart ve Temmuz aylarında ödenir ^[2].

Konut Kira Geliri İstisnası

GVK’nın 21. maddesi gereği, yalnızca konut kiralamalarına özgü bir yıllık istisna tutarı uygulanmaktadır. Bu istisna tutarının altında konut kira geliri elde eden kişilerin beyanname verme zorunluluğu bulunmamaktadır ^[1]:

Önemli: Ticari, zirai veya serbest meslek kazancı elde edenler ile yıllık toplam gelirleri GVK’nın üçüncü gelir dilimini aşanlar istisnadan yararlanamaz. Ayrıca birden fazla konuttan kira geliri olması durumunda istisna yalnızca bir kez uygulanır ^[2].

İş Yeri Kira Gelirinde Beyan Sınırı

Kurumlar veya belirli gerçek kişi kiracılardan elde edilen iş yeri kira gelirleri üzerinden %20 oranında stopaj (tevkifat) kesilir. Stopaja tabi iş yeri kira gelirlerinde GVK md.86 gereği yıllık beyan sınırları aşağıdaki gibidir ^[2]:

Stopajlı iş yeri kira geliri beyan sınırını aşmıyorsa beyanname verilmez; ancak sınır aşılırsa tüm brüt gelir beyan edilir ve ödenen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Kira Vergisi Nasıl Hesaplanır?

1. Brüt Gelirin Tespiti

Takvim yılı içinde elde edilen tüm kira ödemelerinin toplamı brüt (gayrisafi) kira gelirini oluşturur. Peşin tahsil edilen kiraların ilgili yıllara göre ayrıştırılması gerekir ^[1].

2. Konut İstisnasının Düşülmesi

Konut kiralarında, brüt gelirden ilgili yılın istisna tutarı düşülür. Kalan tutar istisna fazlası olarak adlandırılır ve bu tutar üzerinden gider hesabı yapılır.

3. Gider İndirimi (İki Yöntem)

GVK md.74 uyarınca iki gider tespit yöntemi mevcuttur ve mükellef yöntemi seçimini tüm taşınmazları için tek seferlik yapmak zorundadır ^[1]:

• Götürü Gider Yöntemi: İstisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15’i otomatik olarak indirim konusu yapılır. Herhangi bir belge ibrazı gerekmez. Bu yöntem tercih edildiğinde iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönülemez.
• Gerçek Gider Yöntemi: Bakım-onarım, emlak vergisi, sigorta, amortisman, konut kredisi faizi, yönetim giderleri gibi GVK md.74’te sayılan ve belgeye dayalı giderlerin tamamı indirilebilir. Ancak istisna tutarına isabet eden gider kısmı matrahtan düşülemez.

4. Vergiye Tabi Matrahın Belirlenmesi

5. Gelir Vergisi Tarifesinin Uygulanması (GVK md.103)

Matrah, GVK md.103’teki artan oranlı kademeli tarifeye göre vergilendirilir. Her dilimde yalnızca o dilime düşen kısım ilgili oranla çarpılır ^[3]:

6. Hesaplama Örneği (2025)

Yıllık 200.000 TL konut kira geliri elde eden bir mükellefin götürü gider yöntemiyle vergisi:

1. Brüt Kira Geliri: 200.000 TL
2. − İstisna: 47.000 TL → İstisna Fazlası: 153.000 TL
3. − Götürü Gider (%15 × 153.000): 22.950 TL
4. Safi İrat (Matrah): 130.050 TL
5. Gelir Vergisi (%15 × 130.050): 19.507,50 TL
6. Her Taksit: 9.753,75 TL (Mart ve Temmuz 2026)

Sıkça Sorulan Sorular

Kira gelirimi beyan etmesem ne olur?

Beyan edilmesi gereken kira gelirinin GİB tarafından tespit edilmesi durumunda; konut kira istisnasından yararlanma hakkı kaybedilir, gelir üzerinden vergi tarh edilir, bir kat vergi ziyaı cezası kesilir ve gecikme faizi uygulanır. Ayrıca beyanname verilmemesi nedeniyle ayrıca usulsüzlük cezası da gündeme gelebilir ^[2]. GİB, banka transferleri, DASK kayıtları ve tapu verileri gibi kaynaklardan kira gelirlerini tespit etmektedir.

Götürü mü, gerçek gider mi tercih edilmeli?

Bakım-onarım, faiz vb. belgelenebilir giderlerinizin toplamı brüt kira gelirinizin %15’ini aşıyorsa gerçek gider yöntemi daha avantajlı olabilir. Ancak gerçek yöntemi seçenler iki yıl geçmeden götürü yönteme dönemez. Her iki yöntemin karşılaştırmalı hesaplamasını araç üzerinden yapabilirsiniz ^[1].

Birden fazla konuttan kira geliri elde ediyorsam ne yapmalıyım?

Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi durumunda tüm konut kira gelirleri toplanarak tek bir beyannamede gösterilir. İstisna tutarından ise yalnızca bir kez yararlanılabilir ^[2].

Eşimin veya çocuğumun adına kayıtlı gayrimenkulden kira geliri elde ediyorsam?

Her mükellef kendi adına kayıtlı veya hissesine düşen gayrimenkulün gelirini ayrı ayrı beyan eder. Müşterek mülkiyette her bir ortak hissesi oranında gelirini beyan ederken istisnadan tam tutardan ayrı ayrı yararlanabilir ^[2].

Bu araç resmi GİB hesaplamalarıyla birebir aynı mı?

Hayır. Bu araç, GVK hükümleri ve GİB açıklamaları esas alınarak hazırlanmış tahmini bir simülasyondur. Birden fazla gelir kaynağı, geçmiş yıl zararları, yatırım indirimi veya özel durumların söz konusu olduğu karmaşık vergi yapılarında bir mali müşavir ya da vergi danışmanından destek almanız tavsiye edilir. Kesin bilgi için gib.gov.tr adresindeki Hazır Beyan Sistemi‘ni kullanınız ^[1].

Kira ödemeleri banka dışında nakit yapılabilir mi?

Hayır. Kira bedelinin tutarından bağımsız olarak tüm kira ödemelerinin banka veya PTT kanalıyla yapılması yasal zorunluluktur. Elden nakit ödeme tespiti halinde hem ev sahibine hem de kiracıya ödeme tutarı üzerinden özel usulsüzlük cezası uygulanır ^[2].

Araç Nasıl Güncellenir? (Geliştiriciler İçin)

Shortcode dosyasındaki kvConfig JavaScript nesnesine yeni bir yıl nesnesi eklenerek araç güncellenebilir. Her yıl sonunda GİB ve Hazine ile Maliye Bakanlığı’nın Resmî Gazete’de yayımladığı Gelir Vergisi Genel Tebliği‘ndeki değerler kvConfig nesnesine girilmelidir:

• istisnaKonut → GVK md.21 konut kira istisnası (TL)
• beyanSiniriIsyeri → Stopajlı iş yeri kira geliri beyan sınırı
• beyanSiniriStopajsiz → Stopajsız kira geliri beyan sınırı
• dilimler → GVK md.103 vergi tarifesi (limit, oran, sabitVergi)

Resmi Kaynaklar ve Faydalı Bağlantılar

• GİB – Gelir İdaresi Başkanlığı (gib.gov.tr)
• GİB Hazır Beyan Sistemi
• 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
• Resmî Gazete (Tebliğler için)

Kaynakça

1. [1] Gelir İdaresi Başkanlığı. “Kira Geliri – Gayrimenkul Sermaye İradı.” gib.gov.tr/vergi-konulari/…/kira_geliri (Erişim: Mayıs 2026).
2. [2] Gelir İdaresi Başkanlığı. “Kira Geliri Elde Edenlere Yönelik Rehber.” gib.gov.tr (Erişim: Mayıs 2026).
3. [3] Hazine ve Maliye Bakanlığı – Gelir İdaresi Başkanlığı. “Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 329)” – Resmî Gazete, 30.12.2024, Sayı: 32768 (2. Mükerrer). “Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332)” – Resmî Gazete, 31.12.2025, Sayı: 33124 (5. Mükerrer). resmigazete.gov.tr